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北京二手房“堰塞湖”调查
时间: 2024-04-21 23:03:19浏览次数: 1
  北京二手房市场的降温,正在引发连锁反应。  根据北京市住建委官网数据统计,自今年4月起,北京二手房市场成交量已连续三个月下跌,另据机构数据,截至6月底,北京二手房挂牌量已高达近19万套。三个月以来
  北京二手房市场的堰塞湖降温,正在引发连锁反应。北京

  根据北京市住建委官网数据统计,手房自今年4月起,调查北京二手房市场成交量已连续三个月下跌,堰塞湖另据机构数据,北京截至6月底,手房北京二手房挂牌量已高达近19万套。调查三个月以来市场的堰塞湖“活跃度不高”,让买卖双方之间的北京“堰塞湖”逐步形成:一方面,部分千万级别的手房房源开始被中介通知“降价200万才有信心卖掉”;另一方面,卖房的调查不顺畅直接影响到置换的第二步,部分刚改新房项目已经开始收到“因卖不掉二手房”为理由退掉的堰塞湖预定。尽管目前仍是北京个例,但二手房交易不畅带来的手房“堰塞湖”仍然成为各大操盘手不得不关注的重点,甚至有项目给出了明确要求,“要了解清楚购房者卖房的品质,提前作出判断”。

  中介让降200万

  在被要求从1250万元降到1050万元未果后,徐雯感觉自己已经被房子挂牌的中介放弃了。

  徐雯的房子位于北京市东城区鼓楼外大街,属于回迁房小区里面积比较大、户型比较好的两居室,近90平方米的面积,别说是一家三口,带个老人住也绰绰有余。

  由于紧邻西城的德胜片区,过去徐雯家的户型一直是那些在德胜买个小房子占坑、出区买个大点的自住家庭的首选。“我在这住了5、6年了,之前这个小区跟我们家同户型的基本靠抢,现在有三套挂着,装修标准虽各有不同,但带看都没有。”

  徐雯挂牌赶上了本轮北京二手房“小阳春”的尾巴。“2月挂牌的时候,小区内三套一起挂的,户型一样,但我们家楼层最好、装修最好,还不临街,当时中介给的正常评估价是1150万元。”由于徐雯是两年前刚刚花了50多万元装修的,考虑到她的接受程度和当时的市场状况,中介也同意1250万元的报价。其余两套同户型的,一套因着急出售,直接报价1099万元,另外一套则报价1150万元。

  “据我所知,那两套也都没成交,直接下架了。”徐雯上一次接到中介的电话,同样被要求挂牌价直接降到1050万元,否则没办法安排带看。

  “我换房是因为通勤有点远,就想平行置换,我知道现在市场不好,但200万的降价幅度是否合理,降了就真能卖出去吗?毕竟我想换的小区也没这么大幅度降价。”当徐雯把自己的疑问抛给中介的时候,给出的回答竟然是“我也没有信心”。为此,徐雯与挂牌的中介沟通,把房子下架。

  心里“堰塞湖”已经形成

  对于徐雯提到的“无厘头降价”,房源所在的中介门店却并不认可。

  “她的房子2月挂牌的时候,就比我们测算的均价高出100万元,当时其实我们提示过比较高,但因为她确实刚装修了两年,考虑到使劲说可能产生逆反,加之当时的市场确实看上去高歌猛进,我们就同意了高挂。”在门店店长看来,3月后的市场急转直下,三套稀缺房源均未能卖出,除了1099万元有自己特殊情况外,1150万元的带看也并不多,加之装修成本并不是购房者最看中的,1050万元的最新报价是门店根据市场、小区成交均价给出的建议,如果接受不了,门店也觉得暂时下架是个比较好的选择。

  “北京二手房网签量这两个月回到1.2万套左右水平,这基本是符合预期的,属于常态化水平。”在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来,成交数据上其实并不支撑“堰塞湖”结论,但挂牌量确实一路猛增,目前不算上法拍等特殊房源,北京二手房的挂牌量在19万套左右。

  但北京链家研究院院长高原分析,挂牌量与市场形势关联较为复杂,并非简单的“房子多了不好卖”或“房子少了不够卖”的直观感受。这一指标为机构或企业的单一过程性经营指标,具有较大的供需弹性。从历史数据回顾来看,挂牌量涨落和当时市场形势并无显著关系。例如2020年2月疫情伊始,市场销售情况较差的同时,挂牌量同样不高。而2021年上半年市场销售相对较好时期,挂牌量也处于相对较高水平。

  另有业内资深分析师告诉北京商报记者,要定义当前北京二手房市场是否形成“堰塞湖”,最简单的就是看政策力度,如果真的坏到一定程度,那么相应的帮扶政策早就出来了,当前市场更多是受到情绪、预期等因素的影响。

  一如徐雯房源挂牌门店店长说的那样:“现在的‘堰塞湖’,更多的是买卖双方内心里的‘堰塞湖’”,“卖的不甘心降价,买的觉得市场还会降”,叠加支持政策的不充分,对峙就此形成。

  新盘密切关注

  内心里的“堰塞湖”是否会引发持续性新房与二手房之间的“恶性”链条传导?

  陈霄指出,目前尚需进一步观察,但影响肯定是有的。

  “6月底,我们退了两套预定的房源,理由都是手里的二手房卖不出去。”董佳是某头部央企石景山刚改项目的操盘手,正常情况下一个项目有几套房子退订是正常的,但因为目前北京二手房市场的状况,和自己操盘项目的准业主八成来自置换,他和团队对这轮退订是一个开始还是偶发,心中没底。

  董佳的担忧主要来自这波二手房的成交波浪。“今年高峰期在2月,3月开始断崖式下降,虽然现在的数据还不错,但二手房不好卖是大家都知道的,二手房如果跌到荣枯线三个月,新房势必受到影响。”作为一个总价在800万-1200万元区间的改善型项目,董佳的项目客户适配集中,置换需求占了绝大部分,拿地又不早不晚,没有早价格优势,也没有晚政策优势,董佳深知自己不是那“能挑客户”的。

  即便如此,“置换房源的品质”成了董佳给一线销售设定的“必须要了解”的KPI,用他的话说要“及时了解二手房这个‘堰塞湖’的动态”。“再难的市场也可以卖房子,但我们是央企,我们等不了,退订非常麻烦,如果客户需要置换的房子我们评估置换周期在半年以上,那么就建议他再考虑一下。”

  董佳的担忧不无道理,新房市场和二手房市场本就一体两面,具备相互传导的关系。连续几个月的低位运行,巨大的二手房挂牌量如同一个持续膨胀的“堰塞湖”,对尚处于恢复期的新房市场也带来冲击。虽然当前还是部分个案,但市场最怕的就是持续性。

  谁来疏导

  当前北京二手房“堰塞湖”淤积的症结,有销售不畅因素,也有供需之间的不平衡因素。

  据麦田统计,在目前北京挂牌房源中,每两套在售房源中就有一套是房龄超过20年的老房子,且从去年底开始,房龄10年以内的次新房源占比减少明显。

  陈涛就是那个卖了“70年代老破小后”,买不到合适的房子的人。

  在三次降价92万元后,陈涛终于卖掉了自己位于北京市东城区地坛北里的两居室,819万元的成交价,比同小区上一套成交的同户型、同面积、同楼层房源低了31万元,当时还是2021年的6月。

  陈涛是典型的老北京,房子是母亲单位分的,作为婚房精装修后送给了陈涛。“我妈也在这个小区,周边也有丰富的教育资源,但我们不准备要孩子,守着个老破小太难受了。” 由于父母在同一单位,在那个年代,每个人都可以分一套同户型房子,陈涛选择卖掉自己这套一层的两居室,母亲继续留在这个小区。

  二环边上、公园对面,守着医院、地铁、菜市场,又花了40多万元精装修,更和亲人保持了一碗汤的距离,陈涛卖房的事被老邻居们各种不理解。

  面积小、功能不合理、停车不方便、没有物业……作为典型的“90后”,陈涛和媳妇起初也想“关起门来忽略老破小”,但住了几年后发现忽略不了。“我们是一楼,70年代老破小的一楼就不用多说了,这个小区还有个特殊情况,全单元的水闸就在我们家小院,谁家跑水、装修都得敲门进来关阀门,什么倒灌、蟑螂就更别提了。”加上三年疫情,封闭那段时间居委会虽尽职尽责,但也没法跟住在新小区的同学相比,于是卖掉老破小,换个好物业的现代化小区,就成了陈涛夫妻的执念。

  “但我们没想到市场‘掉下来’会这么快。”原本打算有了目标房源后,再卖掉手里这套。“好学区、好配套,怎么都好卖”的预期与5月挂牌以来被市场的“毒打”,让陈涛慌了。“我就想赶紧卖了,都没心思看新房子了,我怕越往后越起不来。”

  尽管最终在一次次价格的让步后,陈涛成功完成置换第一步,但819万元的价格却让他有点尴尬:原本的计划新房1000万元预算,卖掉这个两边老人再支援一下,用自己的积蓄装修,现在卖房款与心理价位差得有点多,是进一步“啃老”,还是把置换需求缩水,陈涛还没想好。“现在这个市场看不太明白,就怕卖在低点,买在高点。”

  对于陈涛的这种担心,地产分析师严跃进认为符合绝大部分置换需求消费者的心态。“当前影响房地产市场的核心是大环境出现波动,所以仅仅依靠市场调节,短期内无法取得预期效果。” 严跃进建议,应该在“房住不炒”的基础上,尽快建立起符合地方市场健康运行的长效机制,量大则疏、量小则稳。后续既要在行政、金融和财政等方面落实见效快的政策,也要积极关注一二手房联动的问题。眼前要朝着“盘活二手房、鼓励置换新房”的角度进行。只有这样,才能防范市场进一步降温,并促进房地产交易市场的通畅和健康发展。

  北京商报记者 王寅浩


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