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沪深二手房市场消息频传, “靴子”尚未落地
时间: 2024-03-01 22:54:58浏览次数: 84674
  作者:王方然  近期,两则消息在二手房市场流传。  一则消息称,深圳将取消二手房参考价,参考价不调整,银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考。另一则消息是,上海二手房核验价和“三
  作者:王方然

  近期,靴子两则消息在二手房市场流传。沪深

  一则消息称,手房市场尚深圳将取消二手房参考价,消息参考价不调整,频传银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,落地参考价仅作参考。靴子另一则消息是沪深,上海二手房核验价和“三价就低”疑似有所放松。手房市场尚

  目前,消息上述消息“靴子”并未有官方信息正式落地,频传但短短一周内两大一线城市都有类似风声,落地反映出市场对二手房政策进一步放开的靴子预期信号颇为敏感。有业内人士认为,沪深目前二手房市场在3月复苏后动能趋弱,手房市场尚预计后续政策仍有放松空间。

  深圳楼市传闻“一日游”

  上周,深圳传出“取消二手房参考价”后,后续消息不断。

  据市场消息,深圳相关部门发通知要求中介严格按照指导价进行公示,否则将约谈或者暂停系统权限。4月20日夜间至4月21日上午,乐有家、中原找房等二手房交易平台曾短暂展示过业主真实报价。目前,这两个平台均已恢复展示参考价。中原找房某内部人士告诉记者,当时应该收到过消息,但仅开放一段时间后就收到相关通知说需要关闭。

  不过,也有业内人士分析认为,虽然目前官方对参考价已有表态,但核心还要看贷款端动作。如果银行在放贷过程中如传言所述具体执行,那也将对二手房参考价机制产生影响。

  4月24日,记者走访了深圳多家房产中介、银行,大多数中介机构告诉记者,实际上目前已经可以不按参考价贷款了,但是没有正式文件落地。与中介所述参考价松动不同,银行的表述则相对模糊。某国有大行网点个贷经理对记者表示,放贷标准可能确会有所放松,但是目前还没有看到相关细则。但也有银行个贷人士告诉记者,目前暂时没有听说政策变动,还是沿用原有模式。

  消息尚未正式明确,已有中介、业主闻风而动。在深圳工作的安安(化名)告诉记者,4月20日下午就有房产中介不停发来信息告诉她“房地产要回暖”、“参考价要取消了”,并告诉她此前看过的坂田某楼盘评估价高于参考价40万元,询问要不要下手。“当天下午至少有3个中介给我发信息,都是类似的内容。”

  另一位在深圳工作10年的中介人士告诉记者,回暖预期下,不少热点楼盘有交易异动,例如,前海某网红楼盘业主将报价从630万元上调到680万。但这些仅仅是个例,上周中介平台还是以下调房价报价、加快房源售卖为主,上调房价报价的较少,整体而言市场波动并不大。

  不过,事实上,在近两年的房价下跌中,深圳二手房成交价在参考价以下的房源占比不少。根据乐有家统计的数据,今年一季度,深圳各区二手房成交TOP 10小区中,过半成交价低于参考价。此外,一季度深圳成交热点楼盘主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖,主力成交户型以3房、4房为主,且基本以低于或接近参考价的价格成交。某地产分析人士称,这也意味着参考价作为曾经规范市场的“价值尺度”或已阶段性完成使命,未来相关机制确实有放开的空间。

  为何传言屡屡刷屏?

  无独有偶,除深圳楼市外,上周也有市场消息传出上海二手房核验价和“三价就低”疑似有所放松。上海某股份行个贷人员对第一财经记者称,并未收到政策变动相关通知,目前仍按照原有政策执行。但是从去年开始,部分地区二手房涉税评估价较之前有一定提升。

  深圳、上海等地二手房参考价传言为何屡屡“刷屏”?这或与此前沪深两市参考价起到的重要作用有关。

  深圳是二手房参考价调控的“起点”和风向标,于2021年2月8日正式制定了二手住宅成交参考价,彼时,深圳市住建局对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格。此后,宁波、西安、成都、东莞、广州等共15个城市陆续出台相关政策,各城市参考价也普遍低于市场二手房挂牌价格。

  上海此前则实行“三价就低”原则,即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格,选择相对最低的价格审批贷款额度。

  在这两个一线大城市实施相关政策后,政策效果显著。在深圳执行二手房参考价的这两年间,二手房的流动性降至低点。据深房中协统计的二手房网签数据,2021年,深圳二手房网签(含自助)44375套,相比上年120295套的网签量,下降63.1%,是自2007年以来二手房网签量首次低于新房成交量。进入2022年,深圳二手房成交量再度下跌。据深房中协统计,2022年全年,深圳二手房录得(含自助)26853套。

  上海二手房市场也在政策实施后趋于平静,上海链家研究院监控数据显示,2022年全年,上海市共成交二手房16万套,为近5年最低。

  然而,随着楼市持续遇冷,大部分城市开始陆续暂停或放松参考价机制。深圳、上海作为目前少数仍继续执行参考价相关机制的城市,成为全国市场关注的焦点。

  当前,二手房市场正处于复苏后动能趋缓阶段,市场相关主体迫切希望有新的利好消息刺激。根据贝壳研究数据,2023年一季度,贝壳50城二手房成交量指数同比增长,已接近2021年一季度水平;一季度房价扭转17个月连续下跌趋势转涨,环比涨幅累计2.4%。但从交易前瞻指标来看,近期二手房景气指数回落,客户看房量同步下降,买卖双方价格分歧变大,客户决策周期拉长。贝壳经理信心指数KMI已跌落至50附近,经纪人对未来交易继续修复不乐观,预计短期内市场交易量仍将调整。

  其中,深圳也在经历触顶回落的过程。据深房中协数据,3月,深圳二手住宅成交创新高,过户量3949套,网签量约5000套左右,趋近深圳楼市月度成交量的荣枯线,成交量回到2021年5月之前。但从3月下半旬至今,二手房成交开始逐渐减弱,2023年第13周、14周、15周二手房录得套数连续低于1000套。

  有业内人士指出,在交易回落预期下,相关传言更容易引发中介等市场主体的注意,并作为“重大利好”和“卖点”在市场上广泛传播,以期延续市场热度。在这一过程中,购房者应更加理性看待。


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